Nova Lei Arrendamento 2012

Lei ArrendamentoConheça os detalhes da nova lei de arrendamento para 2012, que promete ser uma lufada de ar fresco para os proprietários.

Segundo o site Dinheiro Vivo o Conselho de Ministros de 29 de Dezembro de 2011 aprovou uma proposta de lei do arrendamento urbano, cujo objectivo é criar um verdadeiro mercado de arrendamento, que, em conjunto com o impulso à reabilitação urbana, possa oferecer aos portugueses soluções de habitação mais ajustadas às suas necessidades.

As principais alterações respeitam aos contratos de arrendamento para habitação: maior liberdade às partes, promovendo o aparecimento de contratos de duração variada, nomeadamente mais curtos; reforço do mecanismo de resolução do contrato de arrendamento quando o arrendatário se encontre em mora, permitindo uma mais rápida cessação do contrato e consequente desocupação do locado; e a agilização do procedimento de denúncia do contrato de arrendamento celebrado por duração indeterminada, para promover a reabilitação dos edifícios.

10 pergunta e 10 respostas sobre a nova lei do arrendamento

1 – Que contratos estão abrangidos pelas novas regras?
A nova lei tem como principal alvo a actualização dos contratos anteriores a 1990, as rendas das habitações mais antigas. Mas há pontos em que o novo diploma também se aplica às rendas posteriores a 1990. como na duração mínima dos contratos que desce para 2 anos.

2 – Como se faz a negociação?
Cabe ao senhorio apresentar um novo valor ao inquilino, que pode contra-argumentar e apresentar outra proposta. Se chegarem a acordo, a renda é aumentada no valor médio.

3 – E se não chegarem a acordo?
Neste caso, é calculada a média entre os dois valores apresentados (pelo senhorio e pelo inquilino). Esse valor médio será depois utilizado para calcular a indemnização – onde o senhorio terá que pagar 60 rendas (5 anos) para que o inquilino abandone a casa.

4 – Há um regime de transição para alguns inquilinos?

A actualização das rendas antigas vai ter em conta os recursos económicos dos inquilinos e será gradual. Quem tiver mais de 65 anos, invalidez acima de 60% ou não tiver condições económicas terá salvaguardas. Haverá um período de cinco anos de transição para estes casos. No final desse período, a renda é actualizada e o Estado pode subsidiar a diferença, garantiu a ministra Assunção Cristas. Nesse período de cinco anos de transição, o ajustamento anual nunca poderá ser superior a 25% do rendimento dos inquilinos. Para quem ganha até 500 euros mensais, a taxa de esforço fica limitada a 10%.

5 – E quem tem contratos posteriores a 1990?
Ficou por esclarecer em que pontos esta nova lei também se aplica às rendas mais recentes, mas tudo indica que a duração mínima de dois anos também se lhes aplica. A resolução de conflitos – no Balcão Nacional de Arrendamento – e as regras para despejos também serão extensíveis às rendas mais recentes, mas falta ainda o detalhe da lei.

6 – E os lojistas? Também estão abrangidos?
Assunção Cristas garantiu que estas regras vão aplicar-se também às rendas comerciais (lojas, espaços comerciais) anteriores a 1995. Aqui haverá uma salvaguarda para as empresas até 5 funcionários e 500 mil euros de facturação anual. Se nada for estipulado, os contratos são por 5 anos.

7- Os tribunais continuam a ter uma palavra a dizer?
O Balcão Nacional do Arrendamento é o primeiro passo para desbloquear problemas e pode ser utilizado pelo senhorio para denunciar um contrato. Mas se o inquilino não concordar, o processo segue para tribunal, como reconheceu a ministra. “Se houver uma oposição por parte do inquilino, o processo é encaminhado para o tribunal que, com um processo muito célere e expedito dará a ordem de despejo”.

8 – Se aumentar a renda, o senhorio é obrigado a fazer obras?
A “habitalidade” será um dos factores para calcular o valor patrimonial da casa. Só que, como reconheceu Assunção Cristas, esse processo só estará terminado em 2013, quando as Finanças terminarem a avaliação das casas para calcular o novo IMI. Assim, abre-se um vazio: o senhorio pode aumentar de imediato o valor da renda, mas só pagará o novo IMI no ano seguinte e não será, pelo que se sabe até agora, obrigado a fazer obras.

9 – Quando é que entra em vigor a nova lei das rendas?
Os princípios gerais do novo diploma deverão ser aprovados nos próximos 90 dias. A actualização das rendas está presa por outro processo que corre em paralelo: a actualização do valor patrimonial dos imóveis antigos para efeitos de IMI. O regime fiscal será definido nos próximos meses. Com tudo isto, ainda não há data.

10 – Como vão funcionar os despejos?
Os senhorios passam a poder pôr fim aos contratos após 2 meses de não pagamento ou atraso na renda. Para tal, dirige-se ao Balcão Nacional do Arrendamento, que será ainda criado, a quem cabe notificar o inquilino da situação. Este tem a possibilidade de, no mês seguinte, regularizar a situação, mas pode beneficiar desta benevolência do senhorio apenas uma vez por contrato. Se voltar a atrasar-se por mais dois meses o despejo é accionado. Mas a Constituição não permite que o processo corra fora dos tribunais nos casos em que o inquilino resiste à saída, pelo que nestes casos o BAN terá de remeter o caso para um juiz, mas será aberto um processo especial e urgente de forma a que o caso esteja resolvido em três meses.

Se alguma das partes usar este novo mecanismo dos despejos abusivamente terá de pagar uma multa igual ou 10 vezes superior à taxa de justiça devida. Nos casos em que haja necessidade de demolição ou obras profundas, o senhorio também pode despejar o inquilino, mas poderá ter de pagar-lhe uma indemnização equivalente a 6 meses de renda, caso não haja acordo.

Fonte: Dinheiro Vivo

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